Блог

May 30, 2023

БОЛИ РОСТА: Снижение цен на непроданные дома

Я продолжаю получать электронные письма от риэлторов из Пагоса-Спрингс, рекламирующих значительное снижение цен на непроданные существующие дома. Одним из примеров является дом Archuleta, первоначально выставленный на продажу в мае 2022 года.

Я продолжаю получать электронные письма от риэлторов из Пагоса-Спрингс, рекламирующих значительное снижение цен на непроданные существующие дома.

Одним из примеров является дом Archuleta, первоначально выставленный на продажу в мае 2022 года за 695 000 долларов. После шести снижений цен в августе 2022 года дом был снят с продажи по цене 550 000 долларов. В июле 2023 года существующий дом снова был выставлен на продажу за 450 000 долларов, и снижение цен продолжается. Текущая прейскурантная цена сейчас составляет 440 000 долларов США… что более чем на 36% меньше первоначальной цены листинга в мае 2022 года.

История цен

14.04.2015 Выставлено на продажу $289,90006/25/2015 Продано $288,90005 17/2022 Выставлено на продажу $695,00006/02/2022 Изменение цены $685,00006/15/2022 Изменение цены $675,00007/04/ Изменение цены в 2022 году $645,00007/21/2022 Изменение цены $615,00008/05/2022 Изменение цены $595,00008/19/2022 Изменение цены $550,00007/12/2023 Выставлено на продажу $450,00008/25/2023 Изменение цены $440,000

Интересно, является ли этот существующий дом, расположенный на Бобс-Плейс, собственностью STR, принудительным к продаже, принадлежащей инвестору? Я читал много статей о недвижимости, в которых высказывалось предположение, что цены на аренду, включая цены на краткосрочную аренду (STR), являются прогнозным индикатором того, куда могут двигаться существующие цены на жилье на конкретном «гиперлокальном» рынке. Учитывая количество объектов недвижимости STR, доступных для аренды в рамках Ассоциации владельцев недвижимости Пагоса-Лейкс (PLPOA), я поискал на Airbnb несколько выгодных предложений STR… как возможные примеры того, куда могут измениться средние дневные ставки (ADR) в 2023 году. Один из примеров STR Found — это целый дом, принадлежащий компании Evolve, занимающейся сдачей в аренду недвижимости. Объект описан как «Элегантный приют на озере Пагоса с каяками и видами», а ADR составляла 336 долларов США за ночь. К счастью, Airbnb теперь рекламирует снижение цен с 287 долларов за ночь до 191 доллара за ночь. Более того, Evolve теперь рекламирует снижение цен с 336 долларов за ночь до 176 долларов за ночь. По данным Evolve, указанная цена аренды STR снизилась более чем на 47%, что означает колоссальное снижение ставки за ночь на 160 долларов. Я подозреваю, что нынешнее снижение стоимости проживания более чем на 47% может указывать на то, что АДР делает то же самое? (Airbnb, Evolve и другие веб-сайты STR пытаются скрыть адрес краткосрочной аренды.) В документе о муниципальном бюджете на 2022 год город Пагоса-Спринг (Развитие сообщества) рекламировал достижения на 2021 год (стр. 36 из 94):

Поддержана городская онлайн-платформа ARC GIS, включен слой карт краткосрочной аренды, а также начато заполнение контактов владельцев и руководителей, а также информации о допустимой занятости. Этот слой STR будет доступен для публичного доступа…К сожалению, Пагоса-Спрингс не предоставляет местным налогоплательщикам бесплатный портал (публичный доступ) с интерактивной картой статуса STR… такой, как тот, который доступен, например, в Орей, штат Колорадо.

Нажмите на карту ниже, чтобы посетить веб-сайт города Орей.

После небольшого исследования Zillow на Парк-авеню был расположен STR «Элегантный приют на озере Пагоса с каяками и видами». Частный инвестор STR смог воспользоваться принудительной продажей домовладельца (Зиллоу описал это как «из-за проблем со здоровьем»). Жилой дом для одной семьи (SFR) был указан как «этот дом будет стоить дешевле рыночной, если я смогу продать его до нового года». Недвижимость была выставлена ​​на продажу 26 июня 2020 года за 669 000 долларов США, куплена за 665 000 долларов США 11 сентября 2020 года и преобразована в STR для создания пассивного дохода. К сожалению, похоже, что другие соседи SFR на «гиперлокальном» рынке PLPOA испытывали страх пропустить («FOMO»). Сосед по соседству (на Парк-авеню) выставил свой дом менее чем через месяц (23 июля 2020 года) за 690 000 долларов. Через несколько недель после создания STR «Элегантного убежища на озере Пагоса с каяками и видами» дом соседа также был продан (29 сентября 2020 года) по полной запрашиваемой цене в 690 000 долларов. Последние несколько лет были похожи на игру в «Монополию» для местных домовладельцев и арендодателей (за пределами штата), принадлежащих инвесторам. Недвижимость, расположенная на «Бобс Плейс» и на «Парк Авеню», испытала быстрый рост цен, поскольку домовладельцы изо всех сил пытались найти доступное жилье, а инвесторы поглощали инвентарь для создания пассивного дохода. Каждый, кто сейчас платит более высокие налоги на недвижимость (и не имеет доступа к карте STR, чтобы объяснить почему), может считать, что нынешняя причина и следствие — это болезни роста, напрямую вызванные отсутствием надзора со стороны местных органов власти.